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專傢限購未能抑制房價上漲 反滋生新問題
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傅蔚岡(學者，上海金融與法律研究院執行院長)
由於溫州悄然松動限購令，房產限購再一次成為公眾關註的熱點問題。溫州市住建委官員日前對媒體證實，溫州對地方版限購令進行調整，允許本地戶籍傢 庭在市區購買第二套住房，而2011年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。非本地戶籍也可以購買二套房，無需一年以上納稅證明，但貸款首付比例提高到 六成以上。溫州因此成為中國首個放寬樓市限購令的城市。
限購的本意，是為瞭解決房地產市場上的供需不平衡問題。而限購所要做的，就 是要分清所謂的"剛性需求"和住房投資。如何進行區分？限購的做法是以房子持有的套數為標準：如果你名下沒有住房，那麼你購買房子就是剛性需求，在現有政 策下，就可以獲得首套房貸款利率優惠；如果你名下已有住房，對不起，你就要在首付款和貸款利率上付出更高的成本。
但是限購抑制瞭房 價快速上漲嗎？至少從目前看情況並不樂觀。到目前為止，全國大中城市中僅有溫州一地房價在下降，而溫州房價之所以下降，原因也並不是因為限購，而是因為當 地不景氣的經濟所致：溫州居民通過上一輪的經濟增長積累瞭財富，而這些財富很大一部分都是以房產的形式存在---尤其是以銀行按揭貸款的方式持有。如果 實體經濟良好，月供就得以維持，房價就不會下跌；但是一旦企業經營惡化，那麼房價就會出現問題。很不幸，自2010年以來，溫州的實體經濟就存在很大問 題，很多企業傢跑路，GDP增速更是在浙江省處於末位。
限購政策不僅沒有解決房產快速上漲的問題，相反還產生瞭很多新問題，房屋租 金價格上漲就是其中之一。在沒有限購時，盡管房價上漲，但租金價格卻上漲有限。很重要一個原因就是對絕大多數房產持有者而言，房屋買賣套利是其主要途徑， 租金收入並不在其考慮范圍之內。但房產限購的施行，使得房產交易成本大幅增加，為盡可能彌補這部分損失，於是租金價格上漲就成為一個可選項。
租 金上漲的另一個原因是當限購政策出臺後，很多一手房處於空置狀態---能買得起房子的人被限購，而有資格買房子的人卻沒有能力購買。在現有的政策框架 下，房地產商無法將這部分空置房屋推向租賃市場，目前租賃市場上的房屋全都是二手房，房產公司幾乎不直接提供房屋租賃業務。為什麼寧願讓房屋空置也不將其 出租？制度約束是一個非常重要的因素。假如房產商一直將房屋空置，今後出售時該房屋還是屬於一手房；但一經出租，就會在交易過程中遇到各種復雜而沉重的稅 費問題。也正是如此，這也在無形中減少瞭租賃市場的供給，使得租金上漲的壓力更加明顯。
租金價格上漲隻是一個表面現象，在筆者看 來，限購令更直接侵犯私有主體的自由。限購，並不僅僅指差別化的信貸政策，更重要還是通過戶籍等因素來確定合格的購房者，現在幾乎各大城市都排除瞭非本地 戶籍居民購買普通商品房的可能性。住宅作為商品是1998年住房制度改革已經確認的基本原則，把戶籍作為區分標準，實際上是給購房者施加瞭額外的行政許 可，在法律形式上存在著瑕疵。
同時，以戶籍作為作為限購手段還給不少權力機構予以尋租的空間。2013年初，不少媒體報道瞭這樣一 個消息：朝陽區房管局權屬登記中心職員王某利用職務便利，夥同房屋中介人員為不具有在京購房資格的人員違規辦理過戶手續，收取中介人員好處費60萬元。在 住房沒有限購時，這樣的普通職員斷然不會有此租值，但由於限購，他就具有瞭把職權轉變為貨幣的能力。從這個意義而言，政府有關部門才是房產限購的真正受益 者，因為它們具有瞭左右市場交易的特權。
始於1998年的住房制度改革，把房子變成瞭商品，刺激瞭供方，使得房子不再緊缺，極大改 善瞭中國居民的居住環境，同時也減少瞭權力的尋租空間---單位再也不能以分房等手段來要挾其員工。如果說住房市場化改革還有欠缺，那就是政府控制瞭土 地供給市場，從而使得價格無法下降。從這個意義而言，目前房產市場最需要改革的並不是對購買方進行限購，而是要讓土地供應更加多元化，而這恰恰是房產調控 一直忽略的。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08192380553.shtml
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