第六屆中國產業園商務區發展論壇下午（之一）
新型城鎮化下的產業地論壇
主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大傢下午好！歡迎回到活動現場，下面進入論壇第三部分，新型城鎮化下的產業地產。下午除瞭行業專傢精彩的主題演講以外，還安排瞭兩場圓桌對話：探討綠色產業園區建設運營困局與突破、京津冀一體化產業園區挑戰與機遇。下面首先有請北京科技園建設董事總經理郭瑩輝先生做主題演講，他演講的題目是"園區地產開發與運營模式創新"。有請郭總。
郭瑩輝：大傢下午好！
第一個變化房地產開發商的轉型升級，從住宅地產到商業地產到產業地產，這是對市場的一種反映。第二個變化是地方政府對於開發商的態度的變化，最近兩年以來，產業地產包括產業園區、產業新城熱度非常高，尤其是今年元月以來，我看到一個數據，我們有50個城市報瞭255個城市新區報國務院審批，承載人口大概34億，說明政府在搶跑新型城鎮化，城市新區是新型城鎮化的必然產物，而園區地產又是城市新區的重要途徑。我們可以試想一下，如果這麼多的產業新區或者產業新城要出現，在政府開發商這個層面上會準備好什麼？我給大傢規劃瞭一個架構。
比如在一線城市的某一個衛星城，有30平方公裡的土地，要造一個產業新城，我可以測算總投資要高達三千億，這三千億裡大概10%約300億是土地的直接一級開發成本加管理費，可能還有兩千億左右是二級物業的建造成本，比如產業載體、居住、社會事業等等，再加上產業園區裡的機器設備投資四五百億，加起來造一個30平方公裡的城，建築規模大概在15平方公裡，大概會花三千億造一個城，但是產業帶來的人口、稅收等變化，那是一個城市發展的過程。我之所以想提出這樣一個框架，是想讓我們地產商和地方政府知道，新型城鎮化造城是應該有一個非常重要的前期策劃。
產業新城開發方法，最近大傢可能看一些媒體報道，無論是新型城鎮化還是京津冀一體化，產業園區到產業新城又一次的開發升級，產業新城大傢提的多，研究的也多，產業新城如何開發我下面的思考僅代表我個人的一些研究成果和看法，不代表所任職單位。
我個人認為產業新城開發大概包含八個子體系和38個小的方面。第一個子體系是產業生態體系，產業生態體系分成六個產業層次來共同構建產業和城市所需要的產業結構，這裡面包括瞭：1，先進制造業，是傳統的2.0產業。2，科技研發產業，是2.5產業。3，大型企業總部，3.0產業。4，城市商業，也是高端3.0產業。5，生態居住區。6，社會事業類，包括科教文衛等。這是第一個產業生態體系的構建上產業和城市的結合，應該具備這樣六個基礎的產業體系。
第二個子體系是城市規劃體系，城市規劃體系是我們發展商和城市的管理者共同要在前期構建好的，我個人認為包括五個方面。1，土地利用和建設規劃。2，區位交通體系。3，生態景觀體系。4，市政性支持體系。5，社會園區設計體系。之所以發展商和政府管理者共同考慮這五個方面，是因為未來產業新城一定是生態的、智慧的，所以在傳統的造城運動中我們的規劃理念肯定要隨著產業新城的定位和功能增加若幹內容，比如說在傳統的生態景觀體系中，我們可能不僅僅是簡單的園林景觀和美化，還包括綠色建築、新材料、新技術應用等等。同時在市政基礎設施體系裡，還包括頂層設計、園區控制、數據中心，服務於社會管理也好，服務於企業信息化也好，從設計到投資，這是在城市規劃體系裡面都要研究的內容。
第三個子體系是政企合作體系，既然這個城市的建造不是開發商的行為，也不是單一政府的行為，可能是兩者合一，這裡面必須有一些合作的內容在雙方約定好，有五個方面。1，土地一級開發和利益的分享機制。2，規劃審批和土地質量保證機制。3，項目招商選商的決策機制。4，區內的財政分配和支持體系的設計。5，建設標準的設計和建設過程的控制。這幾個方面是高端的產業城市出現之前，我們和政府一定要事先想明白的五方面。
第四個子體系是金融合作體系，三千億，可能有發展商投資土地，也可能是很多產業和商業開發商投資物業，這些錢是怎麼來的？我們要系統的設計，包含五個層次。1，土地一級開發階段的融資安排。2，項目投資主體間的信用機制。3，資產孵化階段的融資創新。4，產業體系內的私募股權融資。5，金融機構間的聯盟化合作。
第五子個體系是項目招商體系，發展商和政府要考慮四個層次的主要問題。1，產業內項目的導入政策，我們最怕的、最容易失敗的是產業對項目的招商不成功，而招商成功還取決於政府和發展商對科技企業的若幹政策。2，商業居住類項目的選商策略，我們並不是把住宅商業想賣給誰賣給誰，要符合城市建造的品質，包括投資總量、建築進度等等。3，社會事業項目的鼓勵政策，醫院、學校、博物館等等，這些怎麼投，怎麼引進。4，遷徙人口的社會服務。
第六個子體系，建設供應體系。這個城市建立各類建築，必須有導則來控制。2，生態、綠建、智慧等，政府能給予你的補貼和鼓勵政策。3，園區發展商能夠提供的設計和代建服務。4，建設過程中的項目控制和驗收。
第七個子體系，運營和服務體系。分五個方面，1，園區的物業標準和服務運營機構。2，智慧園區的運營標準和服務機構。3，政務服務和社會化管理的機構。4，生產性服務業導入和鼓勵政策。5，社會事業類機構的運營。產業有運營，城市服務也有運營，從運營到服務如何組織好是體系設計。
第八個子體系，園區的綜合發展指標體系。這個體系是政府和發展商、和各類投資人所需要的利益訴求，我們把它歸結為四個方面。1，土地的開發和投資強度，這個指標是園區內最重要的指標，包括GDP，包括稅收及每畝投資強度。2，各類項目的投資運營的周期安排，政府一定希望30年造的城和10年造的城感覺是不一樣的。3，區內總產值和財政稅收的預測，這和發展商的利益、和政府的利益相關。4，各產業層次和總人口的公開預測，這是一個新型城市的核心指標。
以上八個方面38個子體系，與政府前期的精密的研究和設計，影響著未來城市、未來區域結構、城市形象，包括整個所有人的利益。簡而言之，產業新城不是蓋房子，不是一二級聯動，應該是我們發展商作為政府的職能代表，與政府緊密合作，形成我們新的發展模式。
我用我自己的話說，就是用平臺經濟模型、用互聯網思維、用投資銀行的手段，也許通過一平米房子，政府能得到一座新型城市，發展商能得到利益。以上是我的思考。謝謝大傢。
主持人：謝謝郭總。下面有請聯東集團副總裁王東升先生為我們做演講，演講題目是"新形勢下產業園區創新與轉型"。有請。
王東升：各位嘉賓大傢下午好！非常榮幸能參加今天的論壇。我今天下午跟大傢分享的題目是"新形勢下產業園區創新與轉型"。
我們想看看最近產業園區有哪些最新的動向。最近萬科在青島、廣州、北京做商業地產，綠地也在做產業綜合體，電商的阿裡、蘇寧，也在做，小米最近也在攻城掠地。基金系有黑石、復興、漢富等默默潛行。產業地產，光谷聯合成功上市，大連億達、宏泰等即將上市，聯東U谷、華夏、天安、北科建持續發力。商業地產現在也在轉型，到底是往產業轉，還是往哪裡轉，那麼產業地產到底是熱點還是低點，是藍海還是紅海呢？
下面我們對產業園區面臨的新形勢跟大傢分享一下。
首先中國經濟的結構性調整和整個經濟的下行周期，之前中國經濟是保持兩位數的發展，最近幾年是經濟放緩的時期，同時也是結構性調整的陣痛期，而且客戶投資和價格需求也是下滑的，最近幾年隨著融資方式的增多，也加大瞭整體的供應量。
一二線及部分城市城鎮化與房地產市場處於成熟後期個別進入尾聲，三四線城市偏落地低於處於快速發展期。
傳統制造業大部分產能過剩、中低端，四線城市偏落後地區處於快速發展期。新興科技產業處於快速發展期，尤其是最近兩年伴隨著移動互聯、物聯網、智能設施、3D打印等高科技技術的新一輪擴散，又一個科技創新高潮。
以消費驅動的投資或服務成為市場熱點。
新的工業土地政策變化，控總量、提地價、嘗試彈性的出讓、倒逼城市發展方式轉變。從去年年底的北京亦莊，到上海、南京、合肥、蘇州、廣州等，陸陸續續出臺瞭新的土地政策，各地都出臺瞭當地城市的土地總體供應計劃，像北京的通州每年400畝，順義800畝，地價也在競爭，個別地方實現瞭彈性出讓。實際上從本質上通過土地工業政策的改變來倒閉城市發展方式的轉變。
土地進一步稀缺背景下，盤活存量資產、低效土地，政府加大監管力度成為當務之急。
隨著地產、實體、基金等轉型產業園區開發運營，產業園區從藍海逐漸向紅海過渡，如何發現藍海長尾成為關註熱點。
互聯網思維下的產業園區的招商模式、服務模式、開發運營模式都發生巨大變化。
在這種大背景下，我們未來如何發展呢？
1，大規模綜合類的產業園區趨向於小而美的主題性園區，成本與效率的全產業鏈整合主題產業原越來越多，圍繞核心產業的產業基金+產業園區基金+類資產證券化+傳統融資渠道。
2，持有經營型的開發公司增多或增大持有量，資本模式設計、基金+reits模式。
3，產業園投資拓展的方向發生變化，投資拓展受城市發展階段、產業、市場機政策多重影響，區域向中西部及海外產業園投資，政策性融資及貸款補貼、政府引導基金為創新方向。
4，新型城鎮化節點興城市產業園區作為區域引擎越來越被政府重視，產業地產在新型城鎮化中發揮更大作用。
這麼多新城鎮化到底如何進行，到底哪一類城鎮率先發展起來呢？1，中心城市群的衛星城。2，旅遊資源帶動的旅遊+文化+體驗。3，國傢功能區先導優勢城市。4，特色資源或沉淀的特色產業引擎的產業導向型產業新城。5，現代農業帶動的生態小鎮。6，交通節點導向的貿易性城市。7，自由貿易區的邊貿城市。
圍繞新型城鎮化的融資模式創新，一級開發銀行貸款、基金/信托模式、各類夾層融資模式、PPP模式、BOT/TOT模式等，資金量需求更大、周期更長、方式更復雜、靈活，創新多元化。
5，產業鏈細分，輕資產公司大量出現，低效存量資產盤活，國有非主營業務的剝離等存量資產盤活、大量出現專業第三方外包服務公司：咨詢顧問公司、外包服務公司、外包開發管理團隊、代建模式、代開發運營模式、改造運營型模式、短期階段性運作投資模式等產業鏈條分化，專業協助是區域。
6，基於城市產業結構調整的需求驅動型服務業為主題的產業園增多，物流類倉儲類空間需求更加強勁。
7，移動互聯+4G+可穿戴設施+休閑度假生活需求--辦公類物業需求減少，體驗式社交場所增多。4G馬上就開通瞭，大傢不再依賴於過去我們需要每天上下班一兩個路程，現在互聯網很發達，我們更多可以完全通過視頻會議解決問題，而且以後可能交通出差都會少瞭，大傢完全可以通過網絡解決問題。大傢可以不用上班，在邊休閑度假的同時就可以解決問題，你需要開會，就通過手機終端視頻會議解決，可以365度全方位的解決。我們大傢可能更需要一種情感交流的方式，當我需要企業文化交流的時候，當我需要情感交流的時候，就可以利用到這種體驗類的服務。
8，農批+電商類+倉儲+休閑農莊+體驗式商業的園區需求旺盛，農業資源豐富的新型城鎮化發展驅動。
9，以專註開發的公司產生"富士康模式"，低成本、高品質建設，定位於產業園區價值鏈專一環節，全球范圍內整合市場和供應鏈。綠城代建+電商模式轉型--高端物業的開發建設。
10，產業園區金融工具的創新與跨界合作，C2B2B模式轉變(訂單式招商、柔性開發模式)，客戶定向開發、施工企業定向合作、眾籌客戶+眾籌投資+眾籌供應鏈、私募債、夾層融資等，不同的融資模式產生更多創新型的商業模式，不同的商業模式又促生更多的金融創新。
以上是我對產業園區未來趨勢的理解。未來是台東汽車貸款管道從趨勢性機會轉向結構性機會的大背景，產業園區也會從藍海到紅海到細分結構性機會，再顛覆整合再造藍海，再到紅海。艱難是一種常態，專註堅守也是一種常態，創新和轉型更是一種常態。希望大傢有一顆平淡的心態，以產業升級與區域發展作為使命感的戰略性進入產業園區，以開放、合作、共贏的心態，不斷跨界創新，促進產業園區健康持續發展。謝謝大傢。
主持人：謝謝王總的介紹。下面請到勝記倉物流有限公司總裁譚喜建先生為我們做演講，他演講的題目是"物流產業園區開發模式創新"。有請。
譚喜建：截止到2011年7月份，國內物流園區現狀是總量非常多，達4218個。現狀，這4000多個物流產業園區開業的隻有四成，其他60%在天津。很多物流園區資源匱乏。
物流產業園區分成三大類，傳統型、現代型、商貿產業新城。
傳統型是單純、整合物流資源為基礎的園區，比如普洛斯，傳化物流園，電商物流園，傢電類如蘇寧物流園，蘇寧在做自己的物流園。
現代型物流產業園區是城市配套，萬科的定位是城市配套商，萬科在燕郊有物流產業園區。
商貿產業新城是下一階段的突破，是跨界模式。
下面我把我們的項目跟各位匯報一下。創新的三大問題：定位、規劃、客戶資源。定位很關鍵，項目的資源容納程度，包括外部資源和內部資源能不能整合到位都非常關鍵。勝記倉的定位是世界商谷，我們想要打造永不落幕的世界商品博覽會。打造全新的商貿新城，這就是跨界的概念。
我們的項目的位置在三河市，離北京230公裡，到天津102公裡，到唐山140公裡，位置相當優越。占地10平方公裡，建築體量是1400萬平方米，使用的是我們自有的物業。一中心、一總部經濟中心，兩園區、國際和國內商品交易中心。
世界商谷的創新簡介。首先是創意設計，第二是展覽展示功能，第三交易結算功能，第四是保稅配送功能。我們有生活區域，有30幾萬平方公裡的娛樂設備，還有所在區域最大的購物中心，還有餐飲區域。
交易方式，我們有電商類的線上交易、線下體驗，線上不是誰做都能火，我們打造的是線上沒有假冒偽劣產品，線下註重體驗、參與、交易、娛樂。
招商策略，招商外包，通過商務部組織招商，全球路演。與各國行業協會聯系，邀請參觀，比如德國、意大利、希臘，我們都取得瞭聯系。舉辦國傢級商貿洽談會，進行招商。招商結束之後就是選商，引入誠信機制。
運營管理模式創新。與國內做商品展會最好的公司合作，全方位委托展會公司運營管理世界商谷，目前與國貿集團已達成合作意向。打造電子商務平臺，負責商品的在線交易、支付，抓好資金流，掌控大數據，為客戶提供數據分析、資金支持。
物流產業園模式創新。貼切政策，滿足未來需求。O2O模式。全球視野。
物流產業園區的前途是很光明的，有政策支持，而且大方向是正確的。道路曲折，創新的路都不好走，否則世界上全是王健林。我期待與在場的各位進行交流。謝謝大傢！
主持人：非常感謝譚總的精彩演講。下面有請北京天安科創置業有限公司董事長劉芷均女士為我們做演講，演講主題是"產業園區運營服務之道"。
劉芷均：大傢下午好！我講一下我們天驥智谷在產業園區運營服務方面的認識。
任何一個產業園自身的核心競爭力應該是在它的軟件，所謂軟件就是怎麼去運營管理，對於我們做房地產運營的地產商來講是一個挑戰，所以今天通過這個平臺分享一下我們天驥智谷在這方面的體會和實踐活動。
第一，我講講近期宏觀經濟上說的"科技創新"這幾個字，科技創新近期講得比較多，習書記在近期很多場合提到中國產業經濟發展的結構調整、產業升級，說到科技創新的話題。我想今天就探討一下從產業園區來講，怎麼去促進科技創新。
中國經濟經過20年的發展，我覺得未來10年一定跟過去的20年是不同的發展格局。因為過去的30年，中國的經濟發展靠的是資源，靠的是走的什麼道路，剛才在轉型，轉型往哪兒走，現在大傢都留意到瞭中國很強調科技創新，我們未來的十年內的發展，應該強調回到實體經濟，回到實體經濟就是怎麼去幫助我們現在的企業加強科技創新的能力。我們作為做產業園的這些運營商應該這方面有什麼作為，這就談到產業園的使命。
產業園應該是培養科技創新的優質的土壤，我們跟大傢分享一下美國矽谷產業園的模式。我覺得在產業園區有這麼多產業聚集在裡面，應該會通過各個產業鏈的元素的聚合，能夠促進科技的創新，同時產業園區也是這個區域經濟結構調整的助推器，特別是我們這些做產業園的，往往招進來的客戶都是中小企業，我們怎麼在園區裡面為中小企業提供更好的發展條件，推動產業集群的發展，推動區域產業氛圍的轉變，進而推動經濟結構的調整和分化，我們產業園應該有這樣的實力。
產業園區也是推動城市化的重要動力。今天上午各位嘉賓也談到瞭產業遠去的發展跟城鎮化的關系。
產業園區應該是實現可持續發展的重要支撐。我一直認為所謂說城鎮化，一定不是把農民趕去城市，必須還要帶來就業，帶來城市現代化的發展。我們作為產業園區的開發商，應該在充分發揮土地、資金、水、電、人才、信息等這些生產要素的聚集效應，因為產業園區把這些要素聚集起來，才叫做產業園區，這樣才會對資源發揮更大的效益。
下面我分享一個案例。PLUG and PLAY是在美國矽谷的產業園，我們去考察的時候想思考一下矽谷的發展，美國的發展，美國的經濟增長力在哪兒，為什麼一直有這麼好的發展。我們看到經濟危機之後，美國迅速復蘇，就是因為美國有非常好的經濟模式，雖然經受瞭金融危機，但是也會很快恢復起來。未來十年，美國的創新能力會突飛猛進。我們想看一下美國在產業園區的科技創新方面是怎麼做的。我們帶著這個疑問，今年就去考察瞭美國的矽谷，考察瞭PLUG and PLAY的產業園。
這個產業園2006年誕生於美國矽谷，有巨大的產業園區，為入駐企業提供所需的全世界附加資源。這個產業園區能夠做到租工位，而不是賣房子，或者賣單元，它是租一個工位，是以每一個工位500美元的價格提供場地。這個產業園區離矽谷裡面的很多大學校園非常近，很多有創業夢想的大學生，他們會在裡面租一個工位，然後一起去研發某一個領域的東西。在這個產業園區裡，雖然也是付出瞭租金去租工位，但是可以享受到除瞭場地意外的數據中心、法律服務、創業咨詢以及人才招聘等各種服務。
PLUG and PLAY產業園區的特點就是有非常好的交流空間，比如提供餐飲區、開放式廚房，提供給這些創業者、教授、投資人，他們在吃飯的過程中，在日常工作的過程中，就能夠充分交流。
經過2006到現在2014年一共八年的發展，這個園區有非常大的影響力，很多領導人都去參觀，有全球近20個國傢的合作夥伴，等於這個模式是受到大傢的認可的。集聚瞭企業運營傢、戰略投資者、創業先鋒、創業精英等，自己有自己的投資機構，已經投資瞭150傢初創公司，助推過300傢初創公司，與200傢風投建立合作夥伴關系，積累融資近16億美元。
我們真正缺乏的是商業模式、運營模式，包括怎麼聚集這些科技創新的人才在這裡落戶，同時還能夠邀請到這麼多風投的機構來助力這些在園區落戶的企業的發展，美國有非常成熟的經驗，很值得我們去學習。
我們再看這張圖，很重要，我們做產業園區的過程中需要提供什麼樣的公共服務呢？應該為企業搭建一個什麼樣的平臺為他們服務呢？我覺得應該有這幾方面。第一是資金的支持，也就是你必須要來來一些融資的機構，因為在產業園區裡面可能很多人有很多很好的idea，需要得到支持。第二是行業大數據，應該在產業園當中引入一些大數據的服務，這也應該是我們考慮的。第三是國際合作，我們天驥智谷也正在做這方面的嘗試。第四是政策支持，我們去考察的時候沒有發現有什麼政策支持，因為美國社會的確是市場化的經濟，所以沒有什麼行政的政策，正常的支持是必須要爭取到的。第五是策劃，作為一個產業園，需要有策劃等等，還有活動策劃、課程培訓、提供舒適空間、人才培養等等。
通過剛才我們探討的美國PLUG and PLAY產業園區，我們就引入我們自己的思考。在北京甚至全國，現在我們的產業園到處都是，我相信今天來參加論壇的很多都是同行，我們經常去思考的問題是，建一個產業園很容易，從規劃到建造，都很容易，房地產其實隻是一個載體，真正的靈魂是產業，我們怎麼去做運營呢？我覺得我們都要去思考，在那麼多產業園裡面，我們怎麼會讓自己的產業園有足夠的競爭力，有足夠的吸引力，讓產業落戶呢。所以我認為做產業園應該提供最全面的助推服務，我用的是"助推"的概念，我是推著你成長的，你來這裡落戶，我推著你往前發展。
以前我們做開發商，往往關心的是我就是做房東，我就是收房租，我把產業園蓋起來瞭，要麼就賣掉，要麼就租出去就完瞭。但是如果是一個真正健康的或者吸引人的產業園區的運營商，他不是幫房東收房租，應該在這幾方面提供更好的服務，包括物業服務、商務代理、戰略合作、政策解讀、圈層活動、交流培訓等。
我們天驥智谷基於這樣的思考，所以我們也在自己的產業園區裡成立瞭一個企業運營服務中心，企業運營服務中心是什麼樣的思路呢？以企業的需求為核心，引導產業聚集，先聚集在裡面，整合園區服務，打造全方位的體系的服務平臺，以產業經濟聚焦為主導，以園區開發為載體，以房地產為載體，讓入駐的企業發展，做好各項所需的服務，所以就設立瞭企業運營服務中心。企業運營服務中心目前有金融部、物業部、工商稅務代理部、企業發展部、事務部、推廣部、租賃部等等。
這個企業從一開始招商，到能落戶這個園區，我們是從註冊開始，很多中小企業來到這個園區，首先需要註冊一傢公司，企業登記、變更、註銷、稅務申報等等，工商稅務代理我們都要為他做到。企業發展部，什麼叫企業發展呢？先站住瞭腳，我們要為這個企業提供一些政策咨詢，當地有沒有更好的產業政策符合入園的企業發展的基金、項目申報、基金申請，有一些政策的推送、政府關系協調、產學研戰略合作的推動。事務部就是你去專心幹你的主業，剩下的人事代理、社保代理、人才培訓等等，園區都應該為企業服務。推廣部最主要的就是幫助企業去做一些市場推廣的工作，產品的推廣、品牌的宣傳、行業的交流。租賃部，因為我們產業園區有的企業買瞭房子不一定用得完，我們可以幫他們做房屋租賃等等。金融部是非常值得我們去探討的服務，目前天驥智谷也在這方面花瞭很多精力和時間去探討。在這個園區裡面做一些專項的股權投資、資本市場的服務、銀行債券的融資、小額貸款協辦、引進風投等等一些新的創新模式。中國的這些企業在目前的發展裡面，他們有三個方面的瓶頸，一個是資金，中小企業最缺的就是資金，融資難。第二是技術創新，技術創新也是中國很多企業碰到的問題，因為中國前20年的發展都是靠貼牌、靠模仿別人去發展的，現在圍繞著實體經濟，我們產業升級需要技術，在技術方面也是瓶頸。第三是人才，最後的競爭是人才的競爭。圍繞這三方面，園區應該幫助企業來解決這些問題。
我經常在不同場合說到聚集聚合聚焦聚變，什麼意思呢？我們先通過產業園區把相關行業企業聚集起來，先集合起來。第二是聚合，先聚集完以後，通過這個平臺、通過這個園區的管理，進行聚合，合的意思就是合作，在這個產業園落戶的所有企業有一個合作交流的平臺，他們互相之間是有互動的。第三是聚焦，在聚合的過程中，我們會發現某一點是值得我們去專註做的，專註引導、專註聚焦的。最後通過聚集聚合聚焦，在產業園區的各個企業在技術上、在商業模式上，應該會產生聚變。因為現在從入園的企業裡看，目前在天驥智谷的產業園裡已經有30多傢，我們經常組織者30多傢的企業傢進行聚會，他們互相一碰撞，就會產生新的商業模式的探討，或者一些新的技術方面的想法。
最後我總結一下，什麼才是健康的、有吸引力的產業園區？我們不是說光蓋一個房子，把房子賣出去，就是一個產業園瞭。我覺得一個健康的產業園應該發揮的作用是，為高新技術企業提供物理空間、公共設施。第二提供完善配套服務。第三，降低企業運營成本，提供發展壯大的空間。我剛才說到降低企業運營成本是什麼意思呢？很多企業同類服務可以把它公共化，同樣園區提供這麼一個服務，離一個企業去自己做這個服務一定成本很高，但如果把這個服務平臺化，一定會降低這個企業運營成本。第四，一定要促進科技成果的轉換，來我們產業園區落戶的很多是研發企業，我們怎麼協助他們把科技成果轉化，這就是需要找到一些風投的機構，找到一些從idea變成產品的過程。第五，要培養成功的企業和企業傢，企業來到產業園落戶是最基本的，但是你必須要讓它發展，最好是能茁壯成長。所以我們要培養成功的企業傢，在這裡面找到發展的機會。第六，形成產業聚集效應。第七，帶動區域經濟發展。
我今天的分享就到這裡。謝謝大傢！
主持人：非常感謝劉總的分享。下面有請北京中投置地有限公司董事長王軍先生做主題演講，他的演講題目是"新型城鎮化之路"。有請王總。
王軍：大傢下午好！我今天講的是新型城鎮化之路。今天整個會議的主題是"產業園區"，大的演講模塊是新型城鎮化之下的產業園區之路。
其實做產業園區，核心是要滿足政府的需要，另一個還要解決土地的問題。我今天講的與這兩塊都緊密相關，說一下我們的一些探索和實踐。要滿足政府的需要，就要知道政府在想什麼，這幾年來，從2010年開始，2010、2011、2012、2013，大傢都看到瞭整個中國經濟增長，增速是逐漸降低的，今年力爭要保7.5%，現在看7.5%比較難保，政府也在下大力度保。為什麼難保？因為中國經濟發展已經面臨瞭瓶頸。而新型城鎮化之道，是解決這個問題的一個動力。
中國習李上臺之後，提出新型城鎮化，除瞭把它作為拉動經濟的重要政策之外，還有一個是要解決農民工的問題。中國改革開放30多年來，農民工大量進城，從事各種非農工作，但是農民的身份本身沒有改變，未被城市認同和接納，處於產業邊緣，也處於城鄉邊緣，處於體制邊緣。農民工問題已經成為瞭社會難題，農民工現象的緩解已經迫在眉睫。
在這樣的情況下，為瞭承擔起提振中國經濟、解決農民工階層的使命，這是現在要緩解現有的經濟和政治難題的關鍵，為瞭緩解這個難題，想到的解決之道就是新型城鎮化。那麼如何進行新型城鎮化特？應該講從中央政府也沒有一個統一的模式和成熟的模式，都在探索。隻是覺得這條路是解決中國的現實問題的一個解決之道。但是什麼樣的模式更好，什麼樣的模式更符合，中央通過大量調研，認為新型城鎮化是有各種模式，需要因地制宜。
我現在談的這個是我們的一個思考和實踐，新型城鎮化能夠成為中國經濟的一個引擎，一個是二元經濟及轉型，中國改革開放30年，我們的二元化，城鄉差距還是比較大的。從國際上看，中國城鎮化還有非常大的潛力。因為一般來說城鎮化達到70%之後，經濟增速才會放緩，而中國現在城鎮化率才到50%多，所以還有比較大的空間。
咱們目前的現狀，土地的城鎮化是相對比較快的，但是人的城鎮化是遠遠不夠的，目前戶籍人口隻有35%，所以人的城鎮化是新型城鎮化裡邊很重要的內容。為什麼說新型城鎮化是解決中國經濟和政治的現實需要呢？一個是新型城鎮化能夠對投資、消費的巨大需求，能夠促進經濟持續較快的增長，並且能夠緩解產能過剩的擔憂。因為依照每年一個百分點，就能拉動一千多萬農民工變成城市人口，每年新增的需求有一千多個億，投資需求大概四到五個億。新型城鎮化能夠直接拉動房地產建設、基礎設施投資等。
我今天談的城鎮化模式，我們把它稱為"不離土"的城鎮化，咱們一般講的城鎮化是說讓農民工進城，把農民變成市民。我們這個模式是不離土的城鎮化，就是"鄉不動，城入鄉"。這種模式讓農民工就地城鎮化，讓他們在本地安居樂業、傢庭團聚，增強幸福感。就地城鎮化以後，農民可以像城裡人一樣，享受社保、待遇，享受城裡人的保障體系。
談就地城鎮化，就要思考城鎮是如何形成的。基本上新型城鎮化的發展，首先是一個"磁極和容器"的關系，首先要在當地樹立一個磁極，吸引人在這裡安居樂業，有瞭磁極，這個容器裡面才能裝進東西、裝進人。我們在實踐中也是因地制宜。這是我們在海南做的一個項目，我們當時結合海南具體的一些特點，是把旅遊功能植入瞭一個鄉鎮，通過旅遊的植入，實現瞭生態的新農村、旅遊的新農業、職業的新農民，這就是中國一再談的解決"三農"問題，這個"三農"問題我們是通過旅遊產業的導入。所謂建立磁極的過程，這個磁極就是要城鎮化，一定要導入產業，產業的導入今天講瞭產業園區，產業園區在當地的建立也是一個磁極建立的過程。我們這個案例當時是以旅遊產業導入的。
通過旅遊產業的導入，我們首先對當地進行瞭合理的規劃，利用農村的生態環境，形成瞭生態的新農村，一個是保留原有的生態環境，添加旅遊元素。另一個導入旅遊功能，是實現農業景觀化，讓景觀產業化，就是把旅遊功能導入到農村的農業種植園去，最終實現農業產業化。
對農民進行培訓，提升農民的職業技能，讓農民從一產向現代服務業轉變，變成職業的新農民，變成產業的員工，最後變成市民。通過旅遊功能的植入，提升瞭農民的就業機會，也增加瞭農民的工資性收入，把農民的問題解決瞭，才能解決土地的問題，才能做產業園區。要解決農民的問題，首先要增加農民的收入，我們這個案例談到的是如何增加農民的收入。一個方面是給農民提供就業機會，讓農民有工資性收入，他參與一些服務業的建設，從事一些服務業，增加一些工資性收入。另一塊是植入農業的新科技，提升農業的土地產值，使農民在土地上增收。第三塊是改善農民的居住環境，提升農民居住物業的價值，使農民居住資產得到增加。使這種模式使農民收入多元化，農民收入從2009年的2000多塊錢，到瞭現在的一萬多塊錢，把農民問題解決瞭，新型城鎮化之路、產業園區之路才會更加順暢。
我歸納、總結一下，新型城鎮化到底如何去做。通過我們的實踐和我們的思考，我們覺得應該從三個步驟去走。
第一步，三產導入，使資源變成資本，改變產業結構。旅遊產業導入之後，如何把當地的資源變成資本。比如說在海南我們把熱帶雨林通過旅遊產業變成生態景觀，把原始風貌變成田園景觀，把特色民俗變成人文景觀，把農產品變成瞭鄉土特色。這不僅僅是旅遊產業的導入，我們還提出瞭在當地做第六產業，第六產業是日本的一個學者提出的概念，因為旅遊產業的導入，有大量的人口進入，我們這裡是做以休閑度假的旅遊產業和觀光產業相結合的產業，有人口大量的導入。人口導入之後，我們在當地發現有兩個農業資源，一個是紅毛丹，一個是蘭藥，我們對這兩個產業進行瞭深加工，在當地做這種產業的導入和培訓、培育，讓農民工從事二產。同時因為有大量人口的進入，有大量的旅遊人口，就地進行這些深加工產品的銷售、物流，一產、二產、三產是一體成型，形成第六產業。
通過產業導入，一個是拉動瞭投資，這裡邊有產業的直接投資，還有一些固定資產的投資，還有基礎設施的投資，以及保障體系的投資。通過這種投資的拉動，最後優化瞭當地的產業結構，一個是農業的優化，實現瞭農業的現代化，擺脫低端農業，提升瞭產業價值。通過三產的強化，一個是休閑，一個是旅遊，一個是度假，這些功能的加強，強化瞭產業結構。因為有瞭產業，包括現在北京正在做一個類似的項目，也是想就地城鎮化，把一些產業導入，做產業園區，做科技園區。因為有產業的導入，就會有大量人口的植入，因為有人口的植入，就會擴大消費，有生產性消費、生活性消費、銷售性消費，形成良性循環。這是新型城鎮化的第二方面，通過優化產業結構、植入入口、擴大消費，形成新型城鎮化。
新型城鎮化第三步就是擴充功能、晚上保障，最終形成新型城鎮化。有服務的功能、生產功能等等的導入，可以形成各種配套，比如醫療配套、生活配套等等，這些配套形成之後，就會形成一個城市的秩序，最後形成一個城市的人居環境，最後實現不離鄉、不離土的新型城鎮化之路。
新型城鎮化之路的核心，從政府也一再強調，新型城鎮化的核心是人的城鎮化，人的城鎮化的核心就是讓農民變成員工，讓農民變成市民，就是城市在第一產業、第二產業和第三產業上提供全方位的就業機會，通過智能的培訓，讓農民變成員工之後，實現高收入、高消費和高素質，實現農民"四同四有"，農民跟城裡人相比，有同樣的機遇、同樣的資源、有同樣的環境、有同樣的人居，真正形成四有的新農民，形成有文化、有技術、有穩定收入、有社會保障的新農民。這樣新型城鎮化就完成瞭使命。最終的目標是實現惠農、強農、富農，就是以旅遊產業來興農，實現農業的產業化，實現農村的城鎮化，實現農民的市民化，真正解決中央一再提出的"三農"問題。
在新形城鎮化的模式裡，其實新型城鎮化跟咱們一般概念的城鎮化不太一樣，這裡其實在歐美國傢是比較清楚的，城鎮有的就幾十戶人傢、一百戶人傢也能形成一個鎮，歐洲有很多，這個鎮跟建制鎮不是等同的關系，而是建制鎮和自然鎮相結合，集中和分散相結合，城鎮化和農業現代化相結合的一種新型城鎮化體系。
實現新型城鎮化有一系列的參與者和關系人，比如這裡有當地的農民，有政府，既然談到這種模式，這種模式一定有主導的企業，這不是一傢企業能夠完成的，有主導的企業，還要通過一系列舉措吸引其他一系列投資主體的進入。這分三個階段。第一個階段是在功能導入階段，主導的目的是為瞭主導整體的規劃，形成旅遊產業為核心的功能優勢，這個階段作為主導企業來說，要能夠主導區域的整體規劃，同時能夠發展出特色的旅遊產業，形成區域的產業優勢。我們在當地因地制宜，引入旅遊產業，有的地方可能就不是旅遊產業的導入，可能就是產業園區的導入，來主導，這需要跟當地政府進行充分的溝通，當地的農民在這個階段是配合農民產業的升級參與產業園區的就業，參與當地景區的經營管理等等。
到第二個階段，因為功能的導入，能夠拉動投資瞭，這就要進行主導區域的規劃和建設，在這個階段主導區域的規劃和建設誰來做呢？由主導企業來做，主導企業可以通過接受政府的委托，政府要確定城鎮發展的方向，完善城鎮的產業規劃，並且主導或者委托基礎設施的建設，可以政府來建，也可以委托企業來建。農民在這裡能夠提供配套的服務。我們產業園區的基礎設施建完，就有一些企業來參與產業投資。
到第三個階段，就是完善新城鎮的階段，主導企業是在主導新城鎮的建設和機遇，而政府要提供健全社會的保障體系，完善城鎮的功能配套，農民能夠分享城鎮發展的紅利，享受城市的社保體系。
我就介紹這些。謝謝大傢！
主持人：謝謝王總的介紹。感謝以上幾位嘉賓的演講。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/10382791911.shtml
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